Merkezi sistemden bireysel ısıtmaya geçiş: süreç ve dikkat edilecekler

Merkezi ısıtmadan kombiye geçiş, daire içinde başlayan bir iş değil. Önce kat malikleri kurulunda geçerli bir karar alınması gerekiyor ve bu kararın yeter sayısı binanın büyüklüğüne göre değişiyor. Sahada en çok yanlış bilinen nokta da tam burası.

Kararın yeter sayısı binanın toplam inşaat alanına bağlı

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesi, ısıtma sisteminin dönüştürülmesini iki ayrı eşiğe bağlıyor:

• Toplam inşaat alanı 2.000 metrekarenin altındaki binalarda merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınacak kararla yapılabilir.
• Toplam inşaat alanı 2.000 metrekare ve üzerindeki binalarda merkezi ısıtmanın ferdi ısıtmaya dönüştürülmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği aranır. Tek bir malikin muhalefeti kararı düşürür.
• Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.

Aynı maddede, dönüşüm kararı alındığında yönetim planının bu karara aykırı hükümlerinin değiştirilmiş sayılacağı da yazıyor. Yani yönetim planında "merkezi ısıtma" yazması tek başına engel değil.

Kurul kararı olmadan tek bir dairenin merkezi sistemden ayrılıp kombi taktırması ise ayrı bir sorun. Bu tür uyuşmazlıklarda mahkemeler eski hâle getirme yönünde karar verebiliyor; bir binada merkezi ve ferdi sistemin bir arada yürümesi kabul görmüyor.

Binanın teknik olarak uygun olup olmadığı

Baca meselesi: her daireye ayrı baca şart mı?

• Adi bacalara ve ortak (şönt) bacalara doğal gaz cihazı bağlanamaz. Eski apartmanların çoğunda baca şönt olduğu için bacalı kombi seçeneği pratikte yoktur.
• Bacalı cihazlar yalnızca müstakil (ferdi) bacaya bağlanabilir; yani o baca sadece o daireye hizmet etmeli ve tek kolon hâlinde çatıya kadar çıkmalıdır.
• Dönüşümlerde genellikle hermetik veya yoğuşmalı kombi kullanılır. Bu cihazlar yanma havasını dışarıdan alır, atık gazı kendi borusuyla doğrudan dış ortama verir; klasik bacaya ihtiyaç duymaz.

Asıl kısıt, atık gazın nereye verileceği. Çıkış doğrudan dış ortama açık ve hava sirkülasyonu olan bir yöne yapılmalı. Aydınlık boşlukları, açık ya da kapalı balkon içleri, koridorlar, asansör boşlukları ve başka daireye temiz hava sağlayan açıklıklar uygun değildir. Atık gaz çıkış ağzı ile karşı bina arasında, atış doğrultusunda en az 3 metre mesafe aranır. Cephesi dar aydınlığa bakan daireler tam burada takılır; keşifte ilk bakılacak şey her dairenin uygun bir dış cephesinin olup olmadığıdır.

Kombi yeri ve daire içi tesisat

Yoğuşmalı kombi yatak odasına, merdiven boşluğuna, genel kullanıma açık koridora, baca duvarı üzerine, apartman aydınlığına ve açık balkona konulamaz. Genellikle mutfak ya da kapalı balkon tercih edilir; bakım yapılabilmesi için cihazın çevresinde boşluk bırakmak gerekir. Merkezi sistemde daire içindeki petek boruları kolona bağlıdır; kombiye geçerken daire içinde kapalı devre gidiş-dönüş tesisatı kurulması gerekir. Mevcut boruların ve peteklerin durumu işin kapsamını doğrudan belirler.

Gaz kolon hattı ve sayaçlar

Merkezi sistemde bina tek hatla kazan dairesinden beslenir ve tek sayaç vardır. Bireysel sistemde her dairenin kendi hattı ve kendi sayacı olur. Bu, binaya yeni bir gaz kolon hattı çekilmesi, sayaç yerlerinin çözülmesi ve her daireye branşman yapılması demektir. Kolon hattı ortak alan işidir ve gideri arsa payı oranına göre paylaşılır; daire içi tesisat ile kombi her malikin kendi işidir.

Kazan dairesi ne olacak

Kazan, brülör, sirkülasyon pompaları ve varsa boyler devre dışı kalır. Kazan dairesi ortak alandır; boşalan mekânın ne amaçla kullanılacağı ayrı bir kurul kararı gerektirir. Kazan dairesindeki gaz hattının usulüne uygun kapatılması ve binanın mevcut merkezi aboneliğinin sonlandırılması da sürecin parçasıdır.

Süreç nasıl ilerliyor

1. 01

   Karar öncesi keşif

   Baca ve cephe uygunluğu, kolon hattı güzergâhı, sayaç yerleri ve daire içi tesisatın durumu yerinde görülür. Bu adım toplantıdan önce yapılmalı ki kurul neyi oyladığını bilsin.

2. 02

   Kat malikleri kurulu kararı

   Yeter sayıya dikkat edilerek karar alınır ve karar defterine işlenir. Gider paylaşımının ve takvimin de karara yazılması sonraki tartışmaları önler.

3. 03

   Proje ve onay

   Bina ortak kolon hattı ile daire içi tesisat projeleri çizilir ve dağıtım şirketinin onayına sunulur. İstanbul'da bu süreç İGDAŞ üzerinden yürür.

4. 04

   İmalat

   Kolon hattı, sayaç bağlantıları, daire içi doğal gaz tesisatı, kombi montajı, atık gaz çıkışları ve daire içi kalorifer tesisatı yapılır.

5. 05

   Kontrol ve gaz açma

   Dağıtım şirketinin kontrolünden sonra gaz açılır. Aynı dönemde kazan dairesindeki merkezi abonelik kapatılır.

Bütün daireler aynı anda geçmek zorunda mı

Karar alındıktan sonra bina merkezi sistemi bütünüyle terk eder. Kazan kapandığı anda geçişini tamamlamamış daire ısısız kalır. Bu yüzden ortak kolon hattı toplu yapılır; daire içi imalatlar birkaç gün aralıklı ilerleyebilir ama takvim tektir. İş genellikle ısıtma sezonu dışında, ilkbahar ve yaz aylarında planlanır.

Alternatif: merkezi sistemde kalıp ısı payı ölçümüne geçmek

Şikâyet çoğu zaman merkezi sistemin kendisi değil, "kullanmadığım ısının parasını ödüyorum" cümlesidir. Bunun çözümü mutlaka kombi olmak zorunda değil.

Merkezi ısıtmalı ve birden fazla bağımsız bölümü olan binalarda tüketimin ölçülmesi yönetmelik gereğidir. Yürürlükteki paylaşım yönetmeliğine göre toplam ısıtma giderlerinin %70'i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimine göre, %30'u ise ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır. Aynı yönetmelik TS EN 215'e uygun termostatik radyatör vanası kullanılmasını ve mahal sıcaklıklarının asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanmasını öngörüyor.

Bu yolun avantajı açık: 2.000 m² ve üzeri binalarda ferdi sisteme geçiş için aranan oybirliği şartı burada yok, baca ve kolon hattı sorunu doğmuyor, imalat çok daha küçük kalıyor. Kazan eski ve verimsizse, ısı payı ölçümünü yalıtım ve kazan yenileme ile birlikte değerlendirmek daha doğru sonuç verir.

Maliyeti belirleyen kalemler

Rakam vermek yerine işin nereden büyüyüp nereden küçüldüğünü söylemek daha doğru:

• Kolon hattı güzergâhının uzunluğu, kat sayısı ve hattın cepheden mi merdiven boşluğundan mı gideceği
• Sayaç yerlerinin binada nasıl çözüleceği
• Her dairede atık gaz çıkışının uygun bir cepheye ulaşıp ulaşmadığı, ek şaft veya imalat gerekip gerekmediği
• Daire içi petek ve boruların yenilenip yenilenmeyeceği
• Kombi tipi ve kapasitesi
• Kazan dairesinin devre dışı bırakılması ve mevcut aboneliğin kapatılması
• Proje çizimi ve onay süreci

Bu maddelerin hangisinin sizin binanızda sorun çıkaracağı, yerinde bakılmadan söylenemez. Aydınlık boşluğuna bakan tek bir daire bile planın tamamını değiştirebilir. Binanızın durumunu konuşmak ve hangi seçeneğin daha mantıklı olduğuna birlikte bakmak isterseniz 0532 487 3603'ten ulaşabilirsiniz. Doğal gaz projesinin çizimini ve İGDAŞ onay sürecini sizin adınıza yürütüyoruz.